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大连 房产查询

  时下最热的话题

  无疑就是两会声音

  每年两会都会释放出若干重磅信号

  善于分析的人往往会抓住宝贵机遇

  顺应国家政策风向标

  合理判断最佳投资时局

  从而找到赚钱的好机会

  

  2017两会都传递了哪些信号

  楼市变化多端,影响房价政策有哪些

  房产投资将迎来哪些重大变化

  老百姓们的房产投资梦是否能加快实现呢?

  

  2017年3月13日,北京人民大会堂,政协闭幕会于13日举行,大会期间政协委员掌声不断

  近年的全国两会,房地产税话题向来都是一大热点,今年也不例外。2017年3月4日上午11时,十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,房地产税问题再次被媒体抛出,针对这一热点话题,大会发言人傅莹作了回应。那么,关于房地产税傅莹说了啥?目前房地产税立法进展到哪一步了?房地产税对我们普通人的有啥影响?

  

  傅莹:今年没有把房地产税草案提请常委审议

  一直以来,房价都是一个特别敏感的问题,有观点认为,如果出台房地产税会有利于控制房价。2017年,房地产税的立法工作会不会被全国人大列入到日程当中,我们距离房地产税法还有多远?

  对此,傅莹作出了回应,她说,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广,也涉及到方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论比较多。“根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。”傅莹明确答复说。

  事实上,自中国房地产业进入热潮开始,房地产税就进入了公共讨论的视野,承载着老百姓打压高房价的希望。但讨论得多了,大家就对“房地产税”和“房产税”傻傻分不清楚了。在此,来跟小亨一起来了解一下关于房地产税那些事↓↓↓

  看点

  01

  敲黑板:房地产税≠房产税

  很多人对房地产税和房产税傻傻分不清,这两个概念到底有啥区别呢?在我国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种,与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。

  据悉,房产税开征于1986年,是以房屋为征税对象,向房屋产权所有人征收的一种财产税。也就是说,它只针对房子本身而不包括其他。只不过,这种房产税之前对个人所有的非营业用房产一直是免征的,直到2011年,上海、重庆出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,对于个人住房才开始有条件地正式征税。

  相较房产税而言,房地产税是一个综合性概念。顾名思义,意味着征收对象不仅是房屋价值,还将包括房屋下面的土地价值,它是房地产税收体系的综合改革,是一个包括地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等在内的综合性概念。

  

  看点

  02

  征收房地产税对老百姓有何影响?

  房地产税作为近年来大家讨论得较为激烈的话题,有不少专家普遍认为房地产税的出台有利于控制房价。事实上果真如此吗?

  对此,业内人士认为,房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房,却非打压房价的利器。决定房价最根本的因素还是供求关系。因此,对于有自住需求的购房者,不必过多考虑未来房地产税的问题,只要价格合适就可以择机购买。而那些投资投机需求,则要认真考虑未来房地产税推出后,对于持有成本和投资收益的影响。

  

  谁最害怕“房地产税”呢?

  小亨认为以下4类人群危险系数相对较高

  在中心城市囤积了大量住宅的人

  伤害指数★★★

  从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房地产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。

  盲目购买了旅游物业、养老地产的人

  伤害指数★★★★

  如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子可能成为鸡肋。

  加杠杆、超承受能力买多套房的白领

  伤害指数★★★★

  如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

  手中有多套房、负债率非常高的炒房者

  伤害指数:★★★★★

  房地产税即将出台这个消息本身,就足以对这类人产生巨大的压力。目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者想要出手房源将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

  看点

  03

  房地产税什么时候会推出

  房地产税出台还有多远?有媒体报道分析认为,从目前的情况看,房地产税已经是箭在弦上了,推出只是时间问题。不过由于中国房地产市场的分化严重,一二三四线城市情况完全不同,因此房地产税很可能不会全国一刀切,而是分地点、分批次、结合实际情况而定。

  房地产税是一个综合概念,在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而中国8%左右。

  

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波则表示,时间现在还不好说,房地产税改革在好多国家和地区都有推行,成功和失败的案例都有。

  比如,中国台湾的房地产税征收,是以政府评估价格为基础征收的,相对来讲税率就高一些。但是,后来台湾推行不动产交易实价登录制度,税率没有做相应的调整,这在执行过程中就会遇到难题。

  全国人大财经委副主任委员尹中卿近日称,房地产税因为牵涉到千千万万老百姓的切身利益,出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见,绝不会“突然袭击”。

  而此前国家行政学院经济部教授冯俏彬表示,官方已经设计出几份房地产税草案,但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间,专家认为,如按照2020年建立现代财政制度总目标,房地产税出台的推出时间可能在2020年左右。

  因此,税收改革不是拍脑袋的决定。税机如果提高了,税率就要做相应的调整,台湾的学者就总结,没有实施税机和税率的联动。所以,税收制度的改革、房地产税应该怎么制定,不是说越快越好,研究透一点、晚点出台不见得是件坏事。

  我们不能说,一定要在2020年以前就推出房地产税立法,肯定是什么时候研究透彻,什么时候推出来才好。

  

  目前,上海、重庆出台房产税试点方案并实施。上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,要征收房产税,其税率为0.5%-1.2%。

  关于房地产方面,除了房地产税外,明源地产研究院副主编艾振强认为两会还释放了以下这些信号。

  房地产依然是国民经济支柱产业

  有时候,一些“唱衰”房地产的言论就像潮水一样,每隔一段时间都会涨一波。这也可以理解,毕竟像15和16年这样的年份,房价涨幅确实太夸张,民众需要情绪发泄。

  不过,这并不能改变房地产是支柱产业这一事实——自2003年国务院“18号文件”之后,这一事实从未改变,而且至少在城镇化完成的2030年左右之前也不会改变。

  

  3月5日,住建部部长陈政高5日在湖南代表团听取审议《政府工作报告》意见。他在会后接受记者采访时说,今年1-2月份乃至刚刚开始的3月,整个房地产市场还是比较平稳的,相信今年也会比较平稳。

  建筑业能容纳5000多万就业人口,占国民经济总量的6.6%,是纯粹的完全的支柱产业。同时,陈政高还透露,正在安排会议,对建筑业今后发展作出布置。建筑业不等于房地产业,但二者还是紧密相关的。

  从世界范围内看,房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早已完成,但房地产占GDP的12%左右,而我国只有6%左右。即便扣除统计口径的因素,美国房地产占GDP的比重还是远大于中国。中国房地产之所以容易给人一种“畸形”的产业印象,更多的是因为地区失衡比较严重。

  三四线城市的主旋律还是去库存

  一二线限购限贷不放松的情况下,当前的三线城市成交回升比较明显。李总理在政府报告中也明确指出,要因城施策去库存,支持居民自住和进城人员购房需求。

  

  3月2日,新任银监会主席郭树清即表示,今年要把防控金融风险放在更重要的位置。银行业将有效配合房地产去库存。银行业将帮助企业缩短融资链条,降低融资成本。但前提是要紧紧把握房子是用来住的、不是用来炒的的定位,分类实施房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。因此,个人购房信贷上可能有一定扶持!

  房子是用来住的,不是用来炒的

  “房子是用来住的、不是用来炒的”!2016年12月,中央经济工作会议精准定位住房功能。今年的3月5日,《政府工作报告》总理再次指出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  “坚持住房的居住属性”,这可谓是立足国情对我国房地产市场的科学再定位。

  两会期间,这一定位进一步得到强化。李总理在工作报告中表示,要因城施策去库存,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

  

  央行副行长易纲同样表示,房地产对民生很重要,房子是用来住的,不是用来炒的。

  三四线城市的主旋律还是去库存

  5日,李克强总理在政府工作报告中提出,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加强房地产市场分类调控。对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

  从政府工作报告来看,2017年房地产市场去库存依然是最重要的任务,未来一年,全国三四线城市房地产政策依然会以宽松去库存为主。而对房地产市场分类调控的加强,意味着房地产市场将持续一城一策。针对房价上涨明显的城市,后续调控可能继续加码,针对房价平稳的城市去库存。

  从2016年第四季度以来,全国热点城市中大约有30个城市出台了有关房地产平稳价格的调控超过90次。从内容看,各地持续发布政策,政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面,政策力度逐渐收紧。

  2017年房地产政策的主要特征将是,对三四线城市刺激有效需求,而对一二线城市抑制投资需求。

  从提供空间到提供生活方式

  既然定位房子是用来住的,那就不能只是提供一个冰冷的物理空间。对房地产行业而言,必须围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神,构建环境好、品质好、服务好的住宅,实现居住人性化,小孩可以互动学习,老人可以活动锻炼,生活配套更加醇熟,坚持让房子回归到居住的本质,生活更无忧。

  一年一度的“两会”,楼市即便不是第一议题,也是最关注的议题之一。2016年7月底中央政治局会议确定“抑制资产泡沫”这个宏观调控的新主题后,管理层对楼市的指示未停过、调控未停过。从中央指示和住建部部署、热点城市持续不断调控,特别是“两会”上李克强总理关于分类调控、发展公租、货币化安置的指示,我们可以窥视一下,“两会”及会后,我国楼市政策会出现哪些变化。

  

  政府报告强调“因城施策化解房地产库存”,基本上可以认为在今年3-6月份,各地会继续出台地方版本的去库存政策,不排除一些低首付的购房政策出现,关键要看各地政策的匹配度。当然,对于去库存来说,总体压力在积极释放,政策有效性值得肯定。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,二线城市如沈阳、长春、大连、青岛、西安等,大部分三四线城市如舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力,地方政府刺激房地产市场复苏和回升采取的措施,主要包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、放宽户籍制度、鼓励农民工购房、个税抵扣房贷利息等。

  张宏伟指出,从目前楼市发展特征来看,上述措施极有可能会在非限购城市落地执行或进一步放宽执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。

  具体来讲,新的“救市”措施很有可能会聚焦以下几个热点:

  1、降首付:首套房首付降至两成(本项政策非一线城市已执行,如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成,以尽快去库存);

  2、供地节奏:针对有库存压力的城市,控制供地节奏,以此调节市场供求关系;

  3. 税费补贴创新:预计政府将在税费补贴方面做出创新,除了一般性的财政补贴购房者之外,将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试;

  4. 加强货币补贴: 进一步加大棚户区改造的力度,补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴),而非异地分配住房(实物补贴)。

  5. MBS和公积金资产证券化会加速推进,增加市场流动性,进一步去库存。

  另外,《政府工作报告》还提出,今年将再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

  

  城镇化是去库存根本途径,也是三四线楼市良性发展的唯一路径。提高三四线城市基础设施水平,增强与大城市之间基础设施互联互通,促进公共服务均等化,这是具体路径。

  因此,借助轨道交通建设、都市圈内三四线城市增加土地供应,棚改货币化,疏导大城市需求到周边小城市,这是今年去库存的路径创新。今年,热点楼市回调已成定局,三四线楼市能否稳定,成为全国楼市能否稳定,发挥楼市稳投资、稳消费的关键。

  因此,2017年大力扶持三四线楼市,特别是都市圈内的三四线城市,在疏导需求的同时,让热点楼市释放泡沫,也是今年楼市的第六个政策热点。

  

  “两会”焦点:建议推动REITs立法,助力商业不动产资产证券化

  议案人:全国人大代表、越秀集团董事长张招兴;全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填

  张招兴代表认为,鉴于当前房地产投资信托基金(REITS)的发展面临诸多困境,建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》,就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范;

  王填代表则认为,我国商业地产库存巨大,需要通过发行房地产投资信托基金(REITs)等一系列手段来解决库存,并促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。

  

  目前,《房地产投资信托基金法》尚未真正出台。但在2016年,REITs相关政策仍在推进过程中。2016年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  而进入2017年,公募REITs又有了新发展。2017年2月,国内银行间市场公募REITs产品正式开闸。业界人士表示,很可能意味着央行将力推公募类REITs产品。

  在行业内进行调研发现,虽然信托目前没有面向公众的落地REITs产品,但对REITs的参与准备一直处于进行中。比如,寻找有发展潜力的商业物业基础资产,低价收购再通过改造提升持有价值,希望在REITs开放时以上市方式退出。

  

  以REITs为代表的房地产基金是作为信托在房地产领域的未来转型方向之一

  REITs作为一种资产收益凭证,其对于收益权的分割和自由流通,有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾。因此,理论上,REITs推出后,那些投资额大、开发周期长、回收周期长、经营绩效规模化溢价高的项目相较于其他地产项目将更加受益.

  将城市更新和成熟物业证券化为转型重点之一: 或通过对老旧物业进行改造和提升的方式实现资产增值和溢价,或整买整租再分拆销售或出租的方式获取批零价差,发展房地产另类投资业务。

  

  随着政策的稳步推进和投资者的火热追捧,目前市场上已经出现了数起具备REITs特征的不动产资产证券化的案例,例如苏宁云创、中信启航、北京银泰中心等一系列“类REITs”产品。

  根据数据统计,截止2016年12月31日,资产证券化存量项目中共有14只不动产投资信托REITs项目,发行总额为358.15亿元,均为证监会主管ABS项目。

  2016年6月14日,中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”,产品总规模14亿元。

  而进入2017年,公募REITs又有了新发展。2017年2月,国内银行间市场公募REITs产品正式开闸。“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”在银行间市场成功发行,成为央行批准REITs试点的首单公募产品,被称为“银行间市场首单公募REITs”。

  业界人士表示,作为央行特批试点项目,兴业皖新REITs的批准可看作是行业的风向标,很可能意味着央行将力推公募类REITs产品。

  张招兴认为,目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件。故而建议由证监会牵头,会同有关部门共同建立有助于公募REITs设立、发行及运作的完善支持及监管体系,尽快推动公募REITs试点落地。

  事实上,中国关于REITs(不动产投资信托基金)的探索正在不断改进。自2014年以资产支持证券(ABS)形式,在交易所市场发行的类REITs产品获得长足发展后,证监会开创性地提出了在我国现行法律环境下,即“公募基金+资产证券化”的REITs模式。

  REITs是将具有稳定收益的存量不动产(包括基础设施、商业地产、PPP项目)转化为流动性强的标准化基金份额。REITs作为一种收益稳定的投资品种,已在美国、新加坡、香港等20余个国家和地区得到长足发展,全球范围内REITs市值已超过万亿美元。据预测中国证券市场REITs将有万亿级的市值空间,据此可为广大投资者带来超300亿元/年的分配收入,每年印花税将超过100亿元。

  那么,国内推出国内公募REITs试点,具体应该如何操作,张招兴给出了两点建议。

  首先,在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下,由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法,在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。

  其次,建议吸收各国REITs的有益实践经验,结合中国实际国情,针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题,请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性,在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持,完善国内REITs相关的配套持政策,激发市场参与主体的积极性,放水养鱼,提高供给质量,满足老百姓的理性投资需求,开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。

  在张招兴看来,推出国内公募REITs试点,有重要意义。

  

  对此,爱房筹董事长陈宏楷分析指出:“作为发展了快60年的成熟房地产金融产品,REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产,在投资属性上具有很强的防御性,是大类资产配置的重要组成部分。REITs不仅是机构投资者,如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向,也是个人投资者进行资产配置的有利工具。"

  REITs模式在中国的发展目前进入了全面提速阶段。当前,我国商业地产库存巨大,2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米,预计到2018年,将有6146万平方米的可见新增供应量。因此,发行房地产投资信托基金(REITs)便成为帮助消化库存,促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧改革的有力抓手。

  让房地产投资,像呼吸一样简单。

  

  爱房筹董事长陈宏楷

  据了解,爱房筹自创立以来,便积极践行着国务院“楼市新政”中关于“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)"重要试点实践工作。爱房筹不仅积极投身于国务院关于“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)”的重要试点实践工作。同时,其在房地产投资领域,也已逐渐探索出了一条成熟有效的模式,不仅开创性地将“eREITs”落地中国,并通过“大幅度提高流动性”实现了其本土化的迭代升级。

  爱房筹董事长陈宏楷表示:“对于房企而言,利用REITs融资有多项优势,不仅可以在传统融资途径受阻的情况下拓宽渠道,并且可以有效改善融资结构,降低债性融资的依赖程度,降低行业系统性风险;

  

  陈宏楷认为,REITs还可以帮助房企实现资产出表和合理节税,同时盘活存量物业,加速轻资产化的转型。

  其次,对于投资者来说,REITs为其提供了一种高流动性、低门槛、长久期,兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性较低的稳定投资标的选择,并且与直接投资于房地产市场相比,投资REITs有效规避了流动性风险。

  更重要的是,对于房地产市场而言,REITs令其与资本市场结合,可吸引长期稳健投资者的参与,利于平抑市场波动,有效抑制市场流动性对房地产市场的短线投机炒作,让资金投入能得以被市场有效利用。"

  

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