房地产销售榜2020

　　市场回顾

　　房地产行业指数下跌0.09%，上证指数上涨0.01%。行业指数略跑输大盘指数。

　　事项

　　2017 年 3 月 17 日， 北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有 1 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于 60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 80%。暂停发放贷款期限 25 年（不含 25 年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。 随后， 广州、郑州、石家庄、长沙等城市也先后宣布了楼市调控升级的政策措施。

　　从范围上看，本次调控涉及城市较广，上至首都北京等一线城市，中至部分强二线、弱二线城市，甚至蔓延至此前未曾涉及的三四线城市，从涉及到的三四线城市分布情况来看，除赣州以外，上述城市全部分布于北京、上海以及南京附近，我们认为这与2016 年这些城市房价大幅上涨，并且均受到严厉调控，从而导致需求外溢、房价快速上涨所致。

　　从政策力度上看，经过本轮调控之后，多数城市政策严厉程度已经突破2013 年时的“史上最严调控”阶段。

　　调控效果不及预期，热点城市量跌价涨

　　在经过2016 年930 的一轮调控后，部分热点城市虽然成交量有所下滑，但是房价却依旧上涨，且部分城市面临加速上涨的压力，调控效果尚未达到。此次升级的广州、郑州、南昌、南京、杭州近期市场表现大多如此。需求备受压制，调控城市销量明显下滑 在930 调控政策出台后，热点城市的部分刚需、改善性需求及部分投资性需求受到了一定的抑制，因此销量出现了明显的下滑。例如南京，930 调控后的10 月至2017 年2月，南京商品房月销量降幅分别为-31.26%、-57.09、-68.58%、-58.20%和-56.83%。而此次调控升级的北京、广州、杭州、郑州在调控后至2017 年1 月销量或增速也均明显下滑；2017 年2 月销量有所提升，南昌在2017 年1 月销售开始回涨，然而这与期间存在春节错峰等原因不无关系。供需仍难缓解，房价反弹市场并未回稳 930 调控后，热点城市销量虽然受到一定抑制，但是经历了2015 和2016 年的高速去化后，热点城市的库存大部分处于偏低的水平，部分城市狭义库存甚至不足5 个月，因此供需的矛盾依旧没有得到缓解，这也造成了热点调控城市价格的再次反弹，尤其是春节以后。以此次调控升级的北京为例，2017 年1-3 月二手房价格环比涨幅分别为1.0%、3.3%和3.8%；新房价格2017 年1-2 月环比变化分别为-6.65%和6.29%，房价加速上涨趋势强烈。南昌、郑州均如此。

　　行业走势：冷暖对冲，基本面回归稳定

　　北京楼市调控广受关注，根据深圳、上海调控后的表现，我们预计北京房地产市场将呈现量缩价稳走势。 全国层面，借鉴上一轮调控经验，我们预计后续房地产行业基本面将回归稳定，一二线城市与三四线城市呈现冷暖对冲之势，总体走势将呈现量缩价稳走势。一二线城市经过本轮调控受影响明显，预计商品房成交将加速下探，房价上涨压力减缓，但大幅下跌可能性较低。另一方面，三四线城市总体处在宽松政策环境之下，可对一二线楼市下行之势形成较强对冲，不过需要关注调控政策蔓延、春节短期扰动消退后，三四线城市销售持续性不及预期的风险。

　　基本面回归稳定，关注三四线楼市持续性问题

　　在一二线与三四线楼市形成对冲的背景下，我们预计房地产市场整体走势将较为稳定， 2017 年商品房成交面积同比下降幅度预计将在8%以内。三四线城市房地产销售持续性将是贯穿2017 年的焦点问题。 在宽松的政策环境下，三四线楼市在政策宽松中将平稳增长，但1-2 月的销售高增速难以长期持续，主要原因在于：

　　（1）从中长期看，三四线城市人口回流缺乏产业支撑，去库存政策边际效应递减，部分强三线城市甚至收紧政策；

　　（2）从短期看，返乡置业（今春房价对比尤其强烈）、限购溢出等短期因素将会逐渐消退；

　　（3）从需求弹性上，三四线城市长期来看需求最为疲软，经过过去两年多强力刺激， 需求释放将进入自然减速阶段，而且3 月份开始也像一二线城市一样面临高基数问题。

　　板块行情：板块承压无疑，下行空间有限

　　板块出现超额收益机会往往需要政策面、基本面与市场面三者同时向上方可取得，因此调控过后房地产板块行情承压无疑，但是结合当前板块估值、持仓以及业绩增长情况， 我们认为房地产板块下行空间将比较有限。

　　主要原因在于：

　　（1）板块估值处于历史低位。当前板块PE 为21.23 倍，相对万得全A 的PE 仅为0.96 倍，仅高于2014 年上半年，处于历史极低水平。

　　（2）板块持仓处于历史低位。2016 年4 季度，基金重仓房地产板块市值比例仅为1.23%， 相比前一季度再度下降0.09 个百分点，位于近28 个季度倒数第三，仅高于2010Q2 和2015Q3，而持仓市值为205 亿元，再次创下2010 年以来的历史新低。

　　（3）2016 年业绩高增长，相对估值有望再降。2016 年是房地产销售大年，同样也是房地产板块业绩高增长的一年，地产板块业绩增速大概率位居各行业前列，跑赢全行业平均水平，因此相对估值有望再度下降，尤其是部分龙头公司低估值优势将更加明显。

　　投资建议

　　板块承压，可紧抓年报季行情和结构性机会。政策依然收紧，基本面继续向下，板块难现趋势性行情。但从板块历年复盘情况来看，在具有充足业绩保障的年报季，地产大概率走出一波行情。在2016 年房企高业绩以及当前板块较低估值的情况下，建议紧抓年报季行情。

　　建议关注：

　　1）强者恒强，土储优质丰厚、估值较低的龙头房企，重点推荐招商蛇口；

　　2）增长性强且确定性高，持续受益于长三角三四线城市销售回暖的成长房企，重点推荐新城控股。

　　风险提示

　　1. 调控政策继续升级扩容；

　　2. 三四线城市销售持续性不及预期。

　　招商蛇口（001979.SZ）

　　单月销售增速达到两年内高点2017 年2 月，招商蛇口实现签约销售面积44.3 万平方米，同比增长191.20%；签约销售金额88.10 亿元，同比增长98.51%，销售单价20009 万元/平米。1-2 月，公司累计实现签约销售面积77.26 万平方米，同比增加98.51%；签约销售金额154.48 亿元，同比增加95.67%，前两月已完成全年1000 亿目标的15.45%。公司单月环比数据有所回落，签约销售面积环比上涨32.5%、签约销售金额环比上涨33.3%。 行业整体高增速，公司17 年储备充足1-2 月行业景气度较高，龙头企业都取得了较好的销售表现。全年来看，公司计划17 年的整个推盘2000 亿，其中新推货值1500 亿，而一线二线城市占比超过80%，若考虑未来行业政策存在进一步收紧的可能，政策销售许可的获取会成为影响公司可售货值的主要因素。

　　持续深耕二线城市，补充南京项目资源2017 年2 月招商蛇口通过招拍挂获取土地位于南京市秦淮区越城天地G98 地块项目项目，总建筑面积21.7 万平米，总地价98.1 亿。16 年以来公司持续增加在优质二线城市土储，这也是16 年以来在南京的第4 个项目。招商蛇口17 年前2 月取得了销售上的开门红，优异的资源储备和货值结构使公司成为销售弹性最大的龙头企业之一。投资层面，公司继续坚定在一二线城市继续囤积优秀资源，为今后的持续成长奠定基础。

　　风险提示：房地产市场进入调控期，深圳市场储备占比过高，流动性折价大。

　　笔者专注研究国际经济形势，投资更要顺应趋势。对上海黄金白银TD、原油沥青、金银铜、天然气等产品、外汇有兴趣的投资者，必是有缘人。

　　如果你刚刚入市，来找我，我教你；如果你已经身在其中却并不理想，来找我我拉你；如果你已经在这个市场摸爬滚打却遍体鳞伤，来找我我帮你。不能保证你一夜翻仓发家致富但希望能细水长流，汇聚江海，用心做事，态度做人，希望能成为良师益友。套单的朋友，如果止损点位已经过了，行情已经反转，就没必要再去硬抗。不要因为一次的失误影响你的心情，小损一单安全离场，盯准目标或将力挽狂澜。解单和应急补救不是一句两句能说的清楚，不同仓位不同点位策略不尽相同，本文不作一一阐述，可详询。 在机会面前：聪明人永远是宁可抓错，决不放过！

　　文/关圣财神（gscs918 )