长沙房地产策划，要做的作业就是要给一个作业指明方向，通知小伙伴们，该往哪个方向打，不仅如此还应该通知小伙伴们，详细怎样打，是直接冲，仍是包围捷径。
镜头转向某地产公司会议室：
前期部：不好意思，兄弟们，这块地其时举牌的时分，遇到近邻是个土豪，弄死不愿让步，跟咱们玩“血战到底”，好在咱们最终顶住了压力，地是啃下来了，就是地价有点贵。
小伙伴们：哎，总算拿地了，再不拿地咱们就都只要喝西北风了。
营销策划：好了好了，不要叹气了，说正事，依据咱们对地块根本情况研讨，结合周边区域商场研讨，结合地价，咱们开始测算了一下，咱们这个项目只要走高周转道路，一个字“快”，要不然这个地价本钱，外加财政本钱，咱们这个项目搞慢了，可能要亏。
小伙伴们：然后呢？
营销策划：咱们研讨了一下周边的项目成交客群，去化比较快的首要以屌丝群体为主，这些屌丝曾经从来没有买过房，大约80%都没有成婚，但这 80%中，又有60%现已有女朋友了，预备成婚。
小伙伴们：然后呢？
营销策划：咱们预备聚集这部分客群，这部分屌丝客群未来1~3 年将考虑成婚，结了婚后大大都都会考虑要小孩，但这些屌丝很多不喜爱爸爸妈妈跟到一同住，因而主张本项目以紧凑型小户型为主。
小伙伴们：然后呢？
营销策划：咱们调研过这部分屌丝收入水平，都不咋地，普遍存款不足20 万，假如再啃点爸爸妈妈的钱，首付水平在20~40万之间，这部分客群大都不限购，首付三成，可接受房价总价在65~130万之间，考虑这部分客群的还贷才干，实践可接受房价总价在60~90万之间，咱们这个项目假如定价8000 元/平，咱们干流户型面积段应该操控在75~110平米。
小伙伴们：然后呢？
营销策划：但咱们调研过周边项目，发现大多竞品户型面积段都在75~110 平之间，咱们应该差异化定位，避免同质化竞赛，咱们应操控面积段65~95 平米，并且咱们要做到65 平米的两房，更着重功能性，80平三房。。。
规划办理部：65平米的两房，80平米的三房，你妹！做不出来!
营销策划：能做出来，咱们最近对户型进行了深化研讨，我手绘给你看，巴拉巴拉。。。。
规划办理部：这玩意报规能经过么？
营销策划：XX 项目也是这种做法，最近报规经过，且这种做法是不违规的，由于克强总理今天才说的“法不制止即可为”，这种做法目前还没有被监管到，赶忙弄。
规划办理部：牛逼！
营销策划：由于咱们定位屌丝刚需盘，还需求操控本钱，咱们算了一下，咱们开发本钱不能超过 XXXX元/平米。
本钱办理部：XXXX元/平，日，产品规范要下降好几个层次哟！
营销策划：嗯，咱们预备在客户敏感度高的地方保证产品规范，在客户敏感度不高的地方下降产品规范，以下降项目开发本钱，接下来咱们来给咱们讲到底哪些地方是客户敏感度高的，巴拉巴拉。。
运营办理部：屌丝刚需盘营销费用要操控哟！
营销策划：没问题，咱们现已有了翔实的营销推行费用计划，咱们根本都把钱掰成了两半花了，钱都用在刀刃上了。
擦，停不住了。。。然后开盘了，项目大卖，奋斗了一整年的营销策划人终于有时机回到家中和家人吃一顿久别的晚餐，余下省掉 3000 字。。。
小伙伴们，以上就是一个开发商中营销策划首要的作业内容，看完了感觉怎么，能总结概括出个一二三来吗？需求懂得哪些知识？
什么？总结概括不出来。。。额，洗洗睡吧，你不太适宜干这个。
那么房产营销策划需求哪些才干？
在回答这个问题之前，有必要再遍及一下“才干”这个概念。
咱们点评一种才干，其实是分三个层面的：思想层面，行动层面，言语层面。
1）思想层面是需求你常常想问题，看到一些现象，要想背面的逻辑关系，背面的原因，为什么着重思想层面 ，由于一个营销策划人员想得最多的就是想客户的需求的是什么，客户想得到什么。
2）行动层面就是你想了，还要去能做（当然，你也能够让他人去做），你要研讨客户，那你就要去深化客户去调研，你要了解竞品，那你就应该常常去踩盘。会想问题是一种才干，把问题实践处理更是一种才干。
3）言语层面就是你的表达了，把你的主意表达成咱们都听得懂言语是检测本事的活儿。营销策划人做常常干的一件作业就是写陈述和论述自己的主意。表达才干弱的人是必定不适宜做营销策划的。
前文说到策划做的事儿就两点：一个是指明方向，另一个是描绘道路。
前者是熟手干的活，后者是新手干的活。
前者首要为思想和言语层面才干运用，俗称将，指手画脚；后者为行动层面才干运用，俗称兵，专职写 PPT 的。
总结为一句话：
我以为优秀的房地产营销策划应该是“耐劳累（常常加班），广涉猎（包罗万象），勤洞悉（调查考虑），善表达（论述主意）”的人。
1、耐劳累
把耐苦放在第一位，是想通知那些立志做营销策划的人，特别是一些女孩子，虽然营销策划根本不约束专业，归于来者不拒的岗位，可是你一定要考虑清楚。
你可能常常白日在外面跑，晚上加班写陈述，你也可能常常出差调查项目，你还必须常常重视商场动态。
特别是假如有时机你跟着老板出去的时分，老板可能随意看到一个盘就问你：这个盘卖多少钱，卖得怎样样，产品有什么特色，跟咱们那个盘比起来怎么怎么，其时拿地多少钱，哪个时分拿这地是否适宜。。。你若能从容应对，你知道自己平常需求堆集多少的商场数据了么。。。。你预备好喫苦吗？
2、广涉猎
这儿谈的广涉猎并非天马行空，而是和你的项目密切相关。
你们这个项目假如定位高富帅客群，你就需求去了解高富帅的日子，习性，你才干知道高富帅们在想什么，你需求懂客户。
你若要做一个城市综合体项目，你要弄清楚什么是购物中心，什么是写字楼，什么是酒店等，还应该弄清楚竞品项目为什么要这样规划计划，你需求懂规划，懂规划。
你的公司若刚进入一个城市做的首发项目，你可能还需求花心思去学习这个城市的文脉，这个城市居民有哪些习性，对待舶来品的情绪等，你需求懂人文。
你可能还需求弄清楚这个城市未来分发展轴线怎么，每个区域的发展前景怎么，先见之明往往能让公司获得更多，你需求懂城市。
3、勤洞悉
世事洞明皆学问，情面练达即文章。
营销策划需求常常和潜在客户交流交流，可是客户不是搞营销的，客户可能给你反应的是他自己的日子言语，你需求洞悉客户重视的中心点，转化到产品规范上怎么表现。
我发现很多搞营销策划的高手都喜爱抽烟，喝茶，可能和工作有关。抽烟，喝茶是与人交流的辅助工具，仍是考虑问题时的辅助工具。
4、善表达
营销策划需求懂三门言语：客户言语，搭档言语，上司言语。
客户言语就是你需求给客户传递的信息，要求美化。
一条水渠，在你传递给客户时就不是一条水渠了，你可能通知客户这是原湾大宅。
项目周边楼房林立，视野压抑，你可能通知客户这叫富贵，这叫交通便利。
搭档言语就是你需求给搭档传递的信息，要求精确。
营销策划和建筑规划是一对好基友，但据我调查，这对好基友常常打架，大都原因是交流不畅，没有换位考虑。
上司言语就是你需求给老板传递的信息，要求简练。
老板的时刻永远是有限的，你可能写一份陈述有 100+P，但可能你给老板报告的时刻就只要一分钟。
是定位首置，是首改，仍是再改，一句话说清楚这个项目的定位逻辑。
现已说得很多了，感谢看到此处的知友们，您的眼睛辛苦了，揉一揉，呵呵。